O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. DÚ-
VIDA REGISTRAL. DESPROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Qualificação negativa de formal de partilha indi-
cando fração diversa daquela indicada na matrícula.
Necessidade de aditamento do título.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é ad-
missível o registro do formal de partilha apesar da
incongruência entre a propriedade tabular (4/9) e a
propriedade inventariada (1/3).
III. Razões de Decidir
3. O registro de título indicando fração diversa da-
quela constante na matrícula contraria os princípios
da especialidade objetiva e da legalidade, fazendo-se
necessário seu aditamento.
4. Inconsistências nos negócios jurídicos subjacentes
e suposta vontade dos proprietários originários ca-
Jurisprudência - CSM
racterizam matéria de alta indagação, extrapolando
a qualificação registral.
IV . Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Está correta a qualificação ne-
gativa de título com descrição divergente da matrícu-
la. 2. A solução da divergência deve ser buscada por
aditamento do formal de partilha ou, se necessário,
pela via judicial contenciosa.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002307-
49.2024.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que são apelantes V .M.Z.S., E.Z.
e M.Z.D., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA
COMARCA DE GARÇA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual do Conselho Superior da
Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
“Negaram provimento ao recurso. V .U.”, de conformidade com o voto da rela-
tora, que integra este acórdão. (Voto nº 39.827)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FRAN-
CISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUS-
TIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE-PRE-
SIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN
(PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIV ADO), LUCIANA BRESCIA-
NI (PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) e ROBERTO SOLI-
MENE (PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 6 de maio de 2026.
SILVIA ROCHA, Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Ementa: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. DÚ-
VIDA REGISTRAL. DESPROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Qualificação negativa de formal de partilha indi-
cando fração diversa daquela indicada na matrícula.
Necessidade de aditamento do título.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é ad-
missível o registro do formal de partilha apesar da
incongruência entre a propriedade tabular (4/9) e a
propriedade inventariada (1/3).
III. Razões de Decidir
3. O registro de título indicando fração diversa da-
quela constante na matrícula contraria os princípios
da especialidade objetiva e da legalidade, fazendo-se
necessário seu aditamento.
4. Inconsistências nos negócios jurídicos subjacentes
e suposta vontade dos proprietários originários ca-
Jurisprudência - CSM
racterizam matéria de alta indagação, extrapolando
a qualificação registral.
IV . Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Está correta a qualificação ne-
gativa de título com descrição divergente da matrícu-
la. 2. A solução da divergência deve ser buscada por
aditamento do formal de partilha ou, se necessário,
pela via judicial contenciosa.
VOTO
Trata-se de apelação interposta por V .M.Z.S., E.Z. e M.Z.D. contra sen-
tença acolhendo procedimento de dúvida instaurado pelo Oficial de Registro de
Imóveis e Anexos da Comarca de Garça/SP em razão de negativa de registro de
formal de partilha extraído dos autos nº (...), referente ao inventário dos bens
deixados por B.Z. e V .Y.Z.
Conforme consta nas informações apresentadas pelo Oficial (fls. 1/2), ve-
rificou-se que as transcrições nº 11.866, 11.867, 11.868 e 16.401 indicam os
falecidos como proprietários tabulares de fração correspondente a 4/9 do
imóvel rural denominado “Fazenda B.”, vertido na matrícula nº 3.922 e atual -
mente desdobrado nas matrículas nº 34.202, 34.203 e 34.204. Contudo, o formal
aponta partilha de 1/3 do imóvel às herdeiras. Diante disso, invocando afronta
aos princípios da disponibilidade e da segurança jurídica, o Oficial qualificou
negativamente o título, exigindo aditamento do formal para inclusão da fração
ideal de 1/9.
Sobreveio impugnação das ora apelantes (fls. 773/793). Em resumo,
apontam equívocos do Oficial em procedimento de dúvida anterior (autos nº
1001107-41.2023.8.26.0201), tendo por objeto a regularização do imóvel. Afir-
mam que desde a aquisição da “Fazenda B.” os proprietários A.Z., B.Z. e J.Z.
entenderam, expressaram e documentaram que cada um detinha quinhão de 1/3,
conforme transcrições, compromissos de compra e venda, cessões de direitos e
escrituras definitivas acostadas aos autos. Defendem que eventuais incongruên-
cias redacionais das escrituras não têm o condão de alterar os quinhões. Invo-
cam os artigos 112 e 113 do Código Civil. Aduzem, ainda, que atos posteriores
e a abertura da matrícula nº 3.922 sempre refletiram essa divisão.
O Ministério Público de primeiro grau opinou pela procedência da dú-
vida (fls. 1734/1735).
Sobrevinda sentença julgando procedente a dúvida para manter a recusa
do ingresso registral (fls. 1736/1738), foi interposta a presente apelação (fls.
1774/1787).
Em suma, as apelantes repisam os fundamentos fáticos e jurídicos an-
Jurisprudência - CSM
teriormente articulados, pugnando pela reforma da sentença. Em acréscimo,
informam a existência de outros procedimentos de dúvida: autos nº 1001107-
41.2023.8.26.0201, em que se entendeu pela necessidade de instauração
de outros 3: autos nº 1002306-64.2024.8.26.0201 (procedente), 1002307-
49.2024.8.26.0201 (estes – procedente) e 1002308-34.2024.8.26.0201 (im-
procedente). Sustentam que, com a improcedência da Dúvida nº 1002308-
34.2024.8.26.0201 e a dispensa de lavratura de nova escritura, cai por terra o
impedimento invocado pelo Oficial no item “4” da nota de exigência, no sentido
de que haveria a “impossibilidade de transferência da parte ideal correspondente
a 4/9 (44,44%) do bem, que pertence em nome de A.Z.”. Pugnam pelo exame
em conjunto dos procedimentos. Nesses termos, pedem a reforma da sentença.
O Ministério Público em segundo grau manifestou-se pelo desprovimen-
to da apelação (fls. 1807/1817).
É o relatório.
A origem judicial do título não desonera o registrador de realizar sua
qualificação (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), incumbindo-lhe rejeitá-lo
quando em desconformidade com a legislação registrária.
No caso dos autos, a qualificação negativa está correta, não comportando
a sentença apelada qualquer reparo.
Pretendem as apelantes o registro de formal de partilha extraído dos
autos nº (...), referente ao inventário dos bens deixados por B.Z. e V .Y.Z.
As certidões imobiliárias (fls. 751, 756 e 760) dão conta de que os fale -
cidos eram titulares de 4/9 do imóvel rural denominado “Fazenda B.”, objeto
das transcrições nº 11.866, 11.867, 11.868 e 16.401, vertidas na matrícula nº
3.922, por sua vez desdobrada nas matrículas nº 34.202, 34.203 e 34.204. O
inventário, no entanto, indica parte ideal inventariada correspondente a 1/3.
O imóvel rural também integrou o inventário dos bens deixados pelo co-
proprietário J.Z.Z., ensejando divergências similares por ocasião do registro do
formal de partilha (autos de inventário nº (...)). J. era titular de parte ideal cor -
respondente a 1/9, inventariando-se, contudo, 1/3.
A bem da clareza, consignem-se os procedimentos administrativos envol-
vendo a referida área rural:
– Autos nº 1001107-41.2023.8.26.0201: procedimento de dúvida rela-
tivo à matrícula 3.922, suscitado após qualificação negativa de averbação de
georreferenciamento e de registro de formais de partilha. A dúvida foi julgada
prejudicada em grau de recurso, com determinação de ultimação do processo de
retificação de área (resultando nas matrículas desdobradas nº 34.202, 34.203 e
34.204) e, na sequência, formação de novos procedimentos de dúvida em rela -
ção aos títulos apresentados;
– Autos nº 1002306-64.2024.8.26.0201: procedimento de dúvida julgado
procedente para negar registro de formal de partilha dos bens deixados por
Jurisprudência - CSM
J.Z.Z. (autos de inventário nº (...));
– Autos nº 1002307-49.2024.8.26.0201 (estes): procedimento de dúvida
julgado procedente para negar registro de formal de partilha dos bens deixados
por B.Z. e V .Y.Z. (autos de inventário nº (...)); e
– Autos nº 1002308-34.2024.8.26.0201: procedimento de dúvida julga -
do improcedente, reconhecendo-se indevida a negativa de registro de carta de
sentença expedida nos autos nº (...) (anterior 1391/89 – 1ª Vara Cível de Ma-
rília/SP). A ação foi ajuizada por M.Z.Q. e outros em face de J.Z. e outros.
Foi julgada procedente, com extinção do condomínio relativo à “Fazenda B.”
(matrícula 3.922), que passou a pertencer exclusivamente a J.Z.Z. e B.Z. Valen-
do a sentença como título de transmissão, reputou-se infundada a exigência do
Oficial de apresentação de escritura referente a 4/9 do bem, em nome de A.Z.
Nestes autos (nº (...)) a questão central versa sobre a admissibilidade de
registro do formal de partilha mesmo ante a incontroversa incompatibilidade
entre a propriedade tabular (4/9) e a propriedade inventariada (1/3).
As apelantes não questionam o teor do registro nas matrículas nº 34.202,
34.203 e 34.204, a indicarem que os falecidos eram titulares de 4/9 de cada um
dos imóveis (certidões a fls. 751, 756 e 760). Não obstante, defendem a possibi-
lidade do registro do título, pelas razões articuladas na peça recursal.
As recorrentes carecem de razão.
Era dever do Oficial qualificar negativamente um título com descrição
objetiva do bem destoante daquela indicada na matrícula. Se o fólio real indica
propriedade de fração correspondente a 4/9, um formal de partilha indicando
1/3 simplesmente não pode ser registrado, fazendo-se necessário o aditamento.
O óbice está respaldado nos princípios registrários da especialidade obje-
tiva – a divergência quanto à fração transmitida prejudica a precisa identificação
do objeto da transmissão – e da legalidade – a qualificação deve ater-se ao título
tal como ele se apresenta, em cotejo com seus contornos legais, sendo defeso
ao registrador imiscuir-se na cognição de circunstâncias outras, estranhas ao
quanto representado no título.
Esse último ponto remete-se às incongruências detectadas nas escritu-
ras subjacentes. Nos dizeres do representante ministerial em primeiro grau (fls.
1735):
“Conforme escritura pública de fls. 1.516/1.518, no item 4º: ‘... que agora, em
cumprimento aos compromissos assumidos e atendendo solicitação e indicação
dos interessados, pela presente escritura e melhor forma de direito, ele outorgan-
te vende, como efetivamente vendido tem, ao outorgado B.Z. a terça parte da
propriedade rural ‘Fazenda B.’...’.
Conforme escritura pública de fls. 1.520/1.522, no item 5º: ‘Que, em virtude
de acordo havido entre os mesmos outorgados, por solicitação deles e com a
anuência de F.F.A., ele outorgante, por instrumentos destas mesmas notas, nesta
data, livro 71, fls 123 e 128, outorgou a A. e B.Z. escritura definitiva de duas
Jurisprudência - CSM
terças partes do imóvel compromissado, uma terça para cada um’. Já no item 6º,
constou o seguinte: ‘que, agora, em cumprimento aos compromissos assumidos,
atendendo a solicitação dos interessados, pela presente escritura e melhor forma
de direito, ela outorgante vende, como efetivamente vendido tem, aos outorgan-
tes A.Z., B.Z. e J.Z.Z. a outra terça parte da Fazenda ‘B.’...’.
Conforme escritura de fls. 1.524/1.526, no item 5º, constou o seguinte:
‘que, agora, em cumprimento aos compromissos assumidos e atendido solicita -
ção e indicação dos interessados, pela presente escritura e melhor forma de direi-
to, ele outorgante vende, como efetivamente vendido tem, ao outorgado A.Z. a
terça parte da propriedade rural ‘Fazenda B.’...’” (grifei).
Como se observa, dos instrumentos públicos não se pode depreender a
afirmada divisão paritária entre os antigos proprietários (1/3 para cada), defen-
dida pelas apelantes com base nos compromissos anteriormente firmados e na
vontade e conduta das partes. Ou seja, não bastasse a divergência entre matrí -
cula (4/9) e partilha (1/3), há obscuridade quanto à própria paridade afirmada.
As inconsistências nas escrituras são patentes e não podem ser caracte -
rizadas como mero erro material. Tampouco comportam superação mediante
singela invocação da suposta vontade histórica dos proprietários, da boa-fé e
dos usos e costumes do local (arts. 112 e 113, CC).
De outra feita, trata-se de matéria de alta indagação que extrapola os es-
treitos limites cognitivos da qualificação registral e, por conseguinte, desta via
administrativa.
A solução do impasse depende, de fato, do aditamento do formal de parti-
lha. Em caso de discordância entre os herdeiros, resta a via judicial contenciosa,
com ampla dilação probatória (testemunha, perícia etc.) e contraditório envol-
vendo a interpretação dos contratos e o comportamento dos envolvidos ao longo
das décadas.
Por sua vez, não socorre as apelantes a improcedência nos autos nº
1002308-34.2024.8.26.0201, desfecho este indiferente à presente dúvida. A dis-
pensa de escritura decorreu do fato de se ter reconhecido àquela sentença de
extinção de condomínio, e a nenhuma outra, força de título registrável, nos li-
mites daquela lide. Isso nada tem com a divergência, insanável nesta sede, entre
propriedade tabular (4/9) e inventariada (1/3).
Sendo assim, voto pelo desprovimento da apelação, com a consequente
manutenção da sentença apelada e da qualificação negativa do título.

Referência do julgamento

Processo: 1002307-49.2024.8.26.0201
Relator(a): Não informado no extrato
Página: 951
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75