O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. PERDAS E
DANOS POR ILÍCITO CONTRATUAL. PARCIAL
PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
Ação de perdas e danos por ilícito contratual c.c. co-
brança de multa. O autor adquiriu do requerido uma
gleba de terras de 15 hectares, mas posteriormente
constatou-se que a área era de apenas 13,3532 hecta-
res. O autor foi condenado a ressarcir os compradores
subsequentes e busca indenização do requerido.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se
o autor tem direito à indenização por perdas e danos
devido à diferença na área do imóvel, e se a pretensão
está sujeita à decadência ou prescrição.
III. Razões de Decidir
3. A sentença de primeira instância declarou a deca-
dência com base no art. 501 do Código Civil, mas o
pleito do autor é indenizatório, não se confundindo
com abatimento de preço.
4. O Superior Tribunal de Justiça entende que, em ca-
sos de responsabilidade contratual, aplica-se o prazo
prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. A
decadência deve ser afastada.
IV . Dispositivo e Tese
5. Dá-se provimento em parte ao recurso. O réu deve
indenizar o autor em R$ 148.092,54, com atualização
monetária e juros de mora. A multa contratual não é
devida, pois o contrato na sua obrigação principal foi
cumprido.
Tese de julgamento: 1. Ação indenizatória por dife-
rença de área não está sujeita à decadência, mas sim
à prescrição decenal. 2. O vendedor deve indenizar
por prejuízos causados por área menor do que a de-
clarada.
Legislação Citada: Código Civil, arts. 389, 402, 408,
500, 501, 205, 405, 406. Jurisprudência Citada: STJ,
AgInt no REsp 1.796.574/SP, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/06/2019,
DJe de 12/06/2019. STJ, EREsp 1280825/RJ, Rel. Mi-
nistra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em
27/06/2018, DJe 02/08/2018.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000546-
34.2024.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que é apelante
RONI CERIBELLI, é apelado JOSÉ DE SOUZA REIS.
ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte ao recurso.
V .U. Sustentaram oralmente os advogados Cyro Jose Ometto Cones - OAB/
SP n° 363.436 e Marcos Alexandre Marques da Silva”, de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 40.109)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CARLOS
CASTILHO AGUIAR FRANÇA (Presidente) e MAURICIO VELHO.
São Paulo, 21 de maio de 2026.
ALCIDES LEOPOLDO, Relator
4 TJSP 36ª - Câmara de Direito Privado - Apelação nº 1070254-74.2020.8.26.0100 - Rel. Des. Wal-
ter Exner - J. 19/04/2021.
5 TJSP 22ª - Câmara de Direito Privado - Apelação nº 1011066-53.2019.8.26.0564 - Rel. Des. Ro-
berto Mac Cracken - J. 07/08/2020.
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. PERDAS E
DANOS POR ILÍCITO CONTRATUAL. PARCIAL
PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
Ação de perdas e danos por ilícito contratual c.c. co-
brança de multa. O autor adquiriu do requerido uma
gleba de terras de 15 hectares, mas posteriormente
constatou-se que a área era de apenas 13,3532 hecta-
res. O autor foi condenado a ressarcir os compradores
subsequentes e busca indenização do requerido.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se
o autor tem direito à indenização por perdas e danos
devido à diferença na área do imóvel, e se a pretensão
está sujeita à decadência ou prescrição.
III. Razões de Decidir
3. A sentença de primeira instância declarou a deca-
dência com base no art. 501 do Código Civil, mas o
pleito do autor é indenizatório, não se confundindo
com abatimento de preço.
4. O Superior Tribunal de Justiça entende que, em ca-
sos de responsabilidade contratual, aplica-se o prazo
prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. A
decadência deve ser afastada.
IV . Dispositivo e Tese
5. Dá-se provimento em parte ao recurso. O réu deve
indenizar o autor em R$ 148.092,54, com atualização
monetária e juros de mora. A multa contratual não é
devida, pois o contrato na sua obrigação principal foi
cumprido.
Tese de julgamento: 1. Ação indenizatória por dife-
rença de área não está sujeita à decadência, mas sim
à prescrição decenal. 2. O vendedor deve indenizar
por prejuízos causados por área menor do que a de-
clarada.
Legislação Citada: Código Civil, arts. 389, 402, 408,
500, 501, 205, 405, 406. Jurisprudência Citada: STJ,
AgInt no REsp 1.796.574/SP, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/06/2019,
DJe de 12/06/2019. STJ, EREsp 1280825/RJ, Rel. Mi-
nistra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em
27/06/2018, DJe 02/08/2018.
VOTO
Trata-se de ação de perdas e danos por ilícito contratual c.c. cobrança de multa
alegando o autor que as partes celebraram contrato de venda e compra de bem
imóvel, no qual o autor adquiriu do requerido, em 17/08/2016, uma gleba de
terras correspondente a 15 hectares, destacada do imóvel rural denominado São
Pedro do Ingresso, constante da matrícula n. 7.990, do CRI local, pelo valor de
R$ 655.000,00, argumentando que, durante as tratativas, o requerido garantiu
que a área do imóvel era de fato de 15 hectares e apresentou ao autor a medi -
ção da área e o registro do Cadastro Ambiental Rural (CAR) junto ao Sigam,
realizado pelo requerido em 22/03/2016, ou seja, cinco meses antes da venda
do imóvel para o autor, e, de acordo com a referida documentação, a medida
da área seria de 14,9411 hectares, apresentando uma pequena diferença dos 15
hectares objeto da compra e venda, que, segundo o requerido, seria fruto de
desvio padrão aceitável em medições realizadas por GPS. Considerando que a
diferença encontrada no CAR elaborado pelo próprio requerido foi ínfima, o au-
tor manteve sua palavra e consumou o negócio nos termos do pactuado entre as
partes. Posteriormente, em 08/02/2019, o autor alienou a mesma área de 15 hec-
tares para Renata Cristina Rosa da Silva e seu marido José Eduardo da Costa,
mediante compromisso de compra e venda. Ocorre que, em dezembro de 2019,
os compradores constataram que o imóvel possuía somente 13,3532 hectares,
razão pela qual promoveram contra o autor ação quanti minoris, onde uma perí-
cia confirmou a diferença de área. O autor foi condenado a ressarcir os compra-
dores, nos termos do Acórdão do TJSP, transitado em julgado em 22/03/2022.
Em consequência, pagou aos compradores o valor de R$ 148.092,54, tendo o
cumprimento de sentença transitado em julgado em 26/04/2023. Requer a con-
denação do réu ao pagamento de R$ 148.092,54, referente às perdas e danos su-
portados, com juros e correção desde a data do inadimplemento contratual, além
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor
atualizado da condenação; bem como ao pagamento de R$ 65.500,00, atinente
à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, nos termos da cláusula 6ª,
também com incidência de juros e correção desde a data do inadimplemento
contratual, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou improcedente a ação, reconhecendo
a decadência do direito, condenando o autor ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa
(fls. 388/393).
O requerente apelou sustentando que sua pretensão não se confunde com aba-
timento de preço, pois não busca complementação de área nem redução do va-
lor do contrato, mas sim indenização por perdas e danos decorrentes de ilícito
contratual, nos termos dos arts. 389, 402 e 408 do Código Civil, aplicando-se,
portanto, o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do mesmo diploma.
Defendeu que o ilícito contratual praticado pelo apelado consistiu na utilização
de informação falsa sobre a área do imóvel, que induziu o apelante a celebrar
o negócio e, posteriormente, a revender o bem aos terceiros compradores, oca-
sionando-lhe prejuízo material, e somente tomou ciência do ilícito quando foi
demandado na ação “quanti minoris”, cujo Acórdão transitou em julgado em
março de 2022, razão pela qual não se pode falar em decadência, requerendo a
reforma da sentença e provimento do pedido inicial (fls. 396/402).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela manutenção da sentença
(fls. 408/417).
Houve oposição ao Julgamento Virtual (fls. 421).
Distribuídos os autos à 2ª Câmara de Direito Privado, em decisão monocrática
proferida em 25 de novembro de 2025, a I. Desembargadora Jane Franco Mar-
tins determinou a redistribuição do feito, em razão de prevenção, a este Relator
(fls. 426/433).
Os autos foram retirados do julgamento virtual em virtude de pedido de desta-
que.
É o Relatório.
Conforme consta da fundamentação da ação, o autor adquiriu do requerido uma
propriedade rural com 15 hectares, com declaração por ele no CAR - Cadastro
Ambiental Rural, como contendo 14,79 hectares (fls.09), que posteriormente re-
vendeu, mas os novos adquirentes com o georreferenciamento do imóvel junto
ao CRI, constataram que possuía somente 13,3532 hectares e acionaram o pre-
sente autor em ação quanti minoris, sendo condenado a ressarcir-lhes a impor -
tância de RS 148.092,54, referente à diferença das medidas da área do imóvel
objeto da compra e venda, pretendendo o autor que o requerido seja condenado
neste valor, além da multa de 10% sobre o valor do contrato, nos termos da
cláusula 6ª.
A r. Sentença declarou a decadência sob a justificativa de que sua pretensão
decorre diretamente do vício na dimensão do bem adquirido, sujeita-o ao prazo
decadencial do art. 501 do Código Civil.
Dispõe o art. 500 do Código Civil que “se, na venda de um imóvel, se estipular
o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não
corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o
direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de recla -
mar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
A venda do imóvel foi por quantidade de hectares, caracterizando-se venda ad
mensuram.
Como preleciona Nelson Rosenvald 1, “o adquirente da coisa viciada terá duas
1 Ibidem, p.509.
opções: redibir o negócio jurídico ou obter o abatimento no preço do bem me-
diante a ação estimatória. São as chamadas ações edilícias. A faculdade de esco-
lha é absoluta, de livre conveniência do adquirente. A ação redibitória implicará
a devolução da coisa com restituição dos valores pagos ao alienante. Trata-se de
hipótese de direito potestativo à rescisão contratual. Com efeito, a rescisão se
aplica às hipóteses em que a desconstituição da obrigação é fruto de um vício
do objeto já existente ao tempo da contratação (v.g., evicção), não se podendo
cogitar um inadimplemento ou inexecução - o que caracterizaria a resolução,
por força do art. 475 do CC. Por outro ângulo, a ação estimatória, ou quanti
minoris, implica a conservação do negócio jurídico à custa da redução do preço
de aquisição, com devolução de parte dos valores pelo alienante”.
Não destoa o entendimento de Ruy Rosado de Aguiar Júnior 1 de que: “para o
caso específico do adimplemento imperfeito, com a entrega do bem com vícios
e defeitos ocultos, a lei permite a propositura de duas ações: a redibitória, para
extinção do contrato; a estimatória ou quanti minoris, para abatimento do preço
(arts. 441 e 442 do Código Civil)”. Cuidam-se de ações do comprador contra
o vendedor que, na hipótese de pretensão da diminuição do preço não exime,
até sua apuração, do cumprimento das obrigações contratuais quanto ao valor,
tempo, modo, forma e lugar, e eventual diferença que venha a ser apurada, será
compensada ou restituída ao final.
Portanto, vícios ocultos podem ensejar a rejeição da coisa ou o abatimento no
preço.
Todavia, nenhuma das duas opções é o desejo do autor, mas de ressarcir-se do
valor que teve que devolver àqueles a quem vendeu a propriedade, uma vez
constatada área menor do que aquela declarada pelo réu quando lhe vendeu a
área.
Verifica-se no caso, que o pleito é efetivamente indenizatório.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que: “nas controvérsias re-
lacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02)
que prevê dez anos de prazo prescricional” (AgInt no REsp 1.796.574/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019,
DJe de 12/06/2019; AgInt no AREsp 1354740/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚ-
JO, QUARTA TURMA, julgado em 19/09/2019, DJe 09/10/2019), bem como
que: “5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica -
-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e,
quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no
art. 206, § 3º, V , do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidên-
cia do prazo prescricional, o termo ‘reparação civil’ não abrange a composição
da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do
descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização
por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil,
1 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Comentários ao Novo Código Civil. V ol. VI. Tomo II. Rio de
Janeiro: Editora Forense, 2011, p.801.
ou seja, tem por antecedente o ato ilícito” (EREsp 1280825/RJ, Rel. Minis-
tra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe
02/08/2018).
Deve ser afastada a decadência, e a prescrição decenal não se consumou, e não
era caso de deferir-se a denunciação da lide pretendida pelo réu, porque intro-
duziria uma nova demanda à lide, o que é inadmissível, devendo ser apreciado
o mérito pela causa estar madura.
O fundamento da improcedência da referida ação de reparação de danos, pro-
cesso n. 1000917-37.2020.8.26.0572, de minha relatoria, não tem nenhuma
aplicação ao presente caso, porque lá o presente autor pretendia a cobrança de
valores gastos com a contratação de topógrafo e de honorários advocatícios con-
tratuais para defesa nos autos nº 1000547-58.2020.8.26.0572, no qual foi de-
mandado pelo terceiro adquirente do imóvel comprado inicialmente pelo autor
do réu, afastando-se as perdas e danos por serem despesas próprias da parte para
elaboração de sua defesa.
Neste processo é inequívoco seu direito de ser indenizado pelo vendedor de área
menor, que lhe causou prejuízo, ainda que este não tenha agido de má-fé por
confiar no título que possuía, mas isso não lhe retira a obrigação de indenizar.
O réu deve indenizar a importância de R$ 148.092,54 com atualização mone-
tária do respectivo desembolso e juros de mora da citação, com observância do
disposto nos arts. 405 e 406 do Código Civil.
Todavia, não é devida a multa prevista na cláusula 6ª do instrumento entre as
partes (fls.08), pois o contrato na sua obrigação principal foi cumprido.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao recurso, nos termos da
fundamentação, rateando-se as custas de forma proporcional ao que sucumbi-
ram (art. 86, CPC), condenando-se o réu em honorários advocatícios de 12%
do valor atualizado da condenação e o autor de 12% sobre o valor da multa
excluída em favor do réu.

Referência do julgamento

Processo: 1000546-34.2024.8.26.0572
Relator(a): ALCIDES LEOPOLDO
Página: 266
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75