O julgamento foi publicado na Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75 do TJSP, referente a maio e junho de 2026.

Confira a íntegra da ementa

APELAÇÃO CÍVEL. Declaratória de nu-
lidade de cláusula contratual c.c. indenização por
danos morais e materiais. Compromisso de compra
e venda de imóvel. Procedência parcial. Inconformis-
mo do autor insistindo no pedido de condenação por
danos morais e nas alegações de substituição do INCC
pelo IGMP a partir do término do prazo de tolerância,
restituição dobrada e impossibilidade de aplicação
de correção monetária mensal. Cabimento. Contra-
to com estipulação da parcela final em valor irrisório
e prazo prorrogado com nítido intuito de prolongar
o ajuste, de forma a burlar a previsão legal (art. 46
da lei 10.931/2004). Abusividade verificada diante da
ilegalidade patente da cláusula. Admitida, contudo, a
correção anual dos valores. Restituição dobrada devi-
da nos termos art. 42 do CDC. Danos morais. Hipóte-
se dos autos que permite divisar a existência e evento
ensejador de danos morais, notadamente consideran-
do o extenso lapso temporal decorrido desde a data
prevista para a entrega do imóvel. Circunstância que
desborda do mero aborrecimento ou inadimplemento
contratual. Substituição do indexador setorial (INCC/
IGPM) pelo IPCA após o decurso do prazo de entre-
ga. Cabimento. Inteligência da tese 1.4 do Tema 996
do STJ. Recurso provido.

Íntegra da decisão

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1040253-
36.2025.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VICTOR NA-
TAL, são apelados GAFISA S/A e UPCON 33 EMPREENDIMENTOS IMO-
BILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento aos recursos. V .U. COM-
PARECEU AO JULGAMENTO O/A(S) ADVOGADO/A(S) INGRID PERES
MOREIRA”, de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acór -
dão. (Voto nº 25.495)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SALLES ROS-
SI (Presidente sem voto), BENEDITO ANTONIO OKUNO e RONNIE HER-
BERT BARROS SOARES.
São Paulo, 27 de maio de 2026
CLARA MARIA ARAÚJO XA VIER, Relatora

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. Declaratória de nu-
lidade de cláusula contratual c.c. indenização por
danos morais e materiais. Compromisso de compra
e venda de imóvel. Procedência parcial. Inconformis-
mo do autor insistindo no pedido de condenação por
danos morais e nas alegações de substituição do INCC
pelo IGMP a partir do término do prazo de tolerância,
restituição dobrada e impossibilidade de aplicação
de correção monetária mensal. Cabimento. Contra-
to com estipulação da parcela final em valor irrisório
e prazo prorrogado com nítido intuito de prolongar
o ajuste, de forma a burlar a previsão legal (art. 46
da lei 10.931/2004). Abusividade verificada diante da
ilegalidade patente da cláusula. Admitida, contudo, a
correção anual dos valores. Restituição dobrada devi-
da nos termos art. 42 do CDC. Danos morais. Hipóte-
se dos autos que permite divisar a existência e evento
ensejador de danos morais, notadamente consideran-
do o extenso lapso temporal decorrido desde a data
prevista para a entrega do imóvel. Circunstância que
desborda do mero aborrecimento ou inadimplemento
contratual. Substituição do indexador setorial (INCC/
IGPM) pelo IPCA após o decurso do prazo de entre-
ga. Cabimento. Inteligência da tese 1.4 do Tema 996
do STJ. Recurso provido.

VOTO
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença fls. 331/338, cujo relatório
se adota, que julgou P ARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com fulcro
no art. 487, I, do CPC, para condenar as rés a pagarem, solidariamente, ao
autor indenização por lucros cessantes correspondente ao percentual de 0,5%
do valor atualizado do imóvel multiplicado pelo número de meses de atraso
na entrega da unidade (a partir de 30/11/24 até a data da efetiva entrega das
chaves), quantia que deverá ser corrigida a partir de cada mês de atraso pela
tabela prática do e. TJSP e sobre a qual incidirão juros legais de mora a par -
tir da citação. Havendo sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes
ao pagamento de metade das custas e despesas processuais e dos honorários
advocatícios da parte contrária, esses fixados em 10% do valor da condenação
para a parte autora e em 10% do valor do proveito econômico obtido (diferença
entre o valor da causa e o valor da condenação) para a ré, com fulcro no art.
85, §2º, do CPC, observando, se o caso, a justiça gratuita.
Inconformado, sustenta o apelante que não houve apreciação do pedido de uti-
lização do índice mais favorável ao consumidor, entre o INCC e o IGP-M, para
a correção das parcelas vincendas do preço, a partir do término do prazo de to-
lerância (30/11/2024). Assevera que nos termos do artigo 46, da Lei 10.931/04,
a correção monetária mensal somente é admitida nos contratos de comercializa-
ção de imóveis e financiamento, desde que o prazo do contrato seja superior a 36
meses. Anota que o art. 47 estabelece que são nulos quaisquer expedientes que,
de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo
mínimo de que trata o artigo anterior (46). Acrescenta que o contrato foi cele -
brado em 08/03/2023, com a previsão de entrega da unidade em 31/05/2024, e
a obrigação do apelante de praticamente quitar o saldo até 01/07/2024, restando
estabelecido que após a entrega das chaves haveria uma parcela em valor irrisó-
rio (R$ 100,00), com vencimento apenas em 01/04/2026. Afirma que é ilícita a
cobrança de juros compensatórios ou outro encargo equivalente do adquirente
antes da entrega das chaves do imóvel. Insiste na condenação por danos morais,
notadamente considerando o comprometimento do início da vida conjugal do
recorrente. Colaciona jurisprudência a respeito das teses apresentadas e pede a
reforma da sentença combatida.
Recurso tempestivo, preparado recursal recolhido (fls. 362/363), que fica rece-
bido em seus regulares efeitos.
Contrarrazões (fls. 367/375).
É, em síntese, o relatório.
Segundo se extrai da exordial, as partes celebraram compromisso de compra e
venda de imóvel referente à unidade nº 1603, torre B, do empreendimento Invert
Campo Belo, São Paulo/SP. Contudo, até o ajuizamento da ação não teria sido
entregue, razão pela qual requer a condenação dos réus no pagamento de lucros
cessantes, a substituição do índice INCC pelo IGP-M, a nulidade das cláusulas
E.1, com restituição em dobro dos valores cobrados, a declaração de nulida -
de das cláusulas D.2.1.1. E D.2.2, afastando-se a incidência dos juros de 12%
ano, bem como compensação por dano moral no valor de R$10.000,00 (dez mil
reais).
Contestada a ação (fls. 220/249) e apresentada réplica (fls. 314/328), as par -
tes concordaram com o julgamento antecipada do lide, sobrevindo a sentença,
que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as rés a pagarem,
solidariamente, ao autor indenização por lucros cessantes correspondente ao
percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel multiplicado pelo número de
meses de atraso na entrega da unidade (a partir de 30/11/24 até a data da efe-
tiva entrega das chaves), quantia que deverá ser corrigida a partir de cada mês
de atraso pela tabela prática do e. TJSP e sobre a qual incidirão juros legais de
mora a partir da citação.
O inconformismo manifestado comporta parcial acolhimento.
No tocante a impossibilidade de incidência da correção monetária mensal, as-
siste razão ao apelante.
Conforme preconiza o art. 46, da Lei 10.931/2004, nos contratos de comerciali-
zação de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento
mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles ori-
ginados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de
cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais
ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
Por seu turno, estabelece o art. 47, da mesma lei que “São nulos de pleno direi-
to quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos
equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46”.
Como visto, é vedada a periodicidade mensal da correção monetária, nos con-
tratos mencionados no aludido dispositivo legal com prazo inferior a trinta e
seis meses.
No caso concreto, o contrato celebrado entre as partes estabeleceu o preço de R$
1.093.570,50, a ser pago da seguinte forma: R$ 268.470.50 no ato da assinatura
do contrato e o saldo restante R$ 825.100,00 (R$ 840.588,10 - com a inclusão
dos juros compensatórios) dividido em duas séries distintas: (As Parcelas da
Primeira Série serão pagas pelo COMPRADOR à VENDEDORA, obedecidos
os seguintes valores e datas de vencimento: a) - A VENDEDORA receberá do
COMPRADOR, a quantia de R$ 1.000,00 , com vencimento em 05/04/2023,
e a quitação somente se dará, quando do recebimento do(s) valor(es) através
da compensação bancária; b) - R$ 1.000,00, em 01 (uma) única parcela, sem
juros, com vencimento para 05/05/2023,; c) - R$ 1.000,00, em 01 (uma) única
parcela, sem juros, com vencimento para 05/06/2023,; d) - R$ 2.000,00, em 2
(duas) parcelas mensais e sucessivas, sem juros, no valor de R$ 1.000,00 cada
uma, vencendo-se a primeira em 05/07/2023, e) - R$ 9.000,00, em 9 (nove)
parcelas mensais e sucessivas, sem juros, no valor de R$ 1.000,00 cada uma,
vencendo-se a primeira em 05/09/2023; As Parcelas da Segunda Série serão
pagas pelo COMPRADOR à VENDEDORA, obedecidos os seguintes valores
e datas de vencimento: a) - R$ 811.000,00 em 01 (uma) única com vencimento
para 01/07/2024, que acrescida de juros de 12% (doze por cento) ao ano, im-
portará em R$ 826.463,84 que serão pagos com financiamento bancário, com
a concomitante assinatura do INSTRUMENTO P ARTICULAR DE VENDA E
COMPRA, COM MÚTUO E P ACTO ADJETO DE HIPOTECA OU ALIENA-
ÇÃO FIDUCIÁRIA, obedecido o disposto no item “4.7”e seguintes das condi-
ções gerais.- b) - R$ 100,00 em 01 (uma) única parcela com vencimento para
01/04/2026, que acrescida de juros de 12% (doze por cento) ao ano, importará
em R$ 124,26, que será paga com recursos próprios). - último destaque não
constante do original
Ora, analisando o referido pacto é possível concluir que houve a prorrogação
abusiva, artificial e ilícita do prazo do fluxo de pagamento, apenas e tão somente
para poder ser aplicada a correção monetária mensal prevista no artigo 46, da
Lei nº 10.931/2004, o que não se pode admitir, nos termos do artigo 51, inciso
IV , do Código de Defesa do Consumidor.
Todavia, conquanto reconhecida a ilegalidade da previsão de reajuste mensal
do saldo devedor, não há como deixar de aplicar alguma forma de correção,
considerando que o pagamento não foi a vista e a correção monetária se trata
de mera recomposição da moeda, devendo esta incidir de forma anual, sob pena
de desequilíbrio contratual, nos termos do art. 28 da Lei nº 9.069/95, in verbis:
Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de
correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação
ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação des-
sas cláusulas será anual.
Desta feita, as parcelas pagas devem ser corrigidas anualmente, conforme ín-
dices previstos no contrato, o que implicará em diferença, ainda que pequena,
entre os valores efetivamente pagos e aqueles que deveriam ter sido adimplidos,
restituindo-se ao apelante, de forma dobrada, a diferença entre os pagamentos,
corrigidos pela Tabela Prática deste TJSP e acrescidos de juros legais desde a
citação, quantia a ser apurada em liquidação de sentença.
Do mesmo modo, merece guarida a pretensão da parte recorrente no sentido de
obter a restituição dobrada dos valores, considerando que à luz do disposto no
art. 42 do CDC, a restituição em dobro independe de prova da má-fé, bastando
que a cobrança indevida seja contrária à boa-fé objetiva.
Além disso, observando a modulação a matéria dada pelo Superior Tribunal
de Justiça, no julgamento do Tema nº 929: A repetição em dobro, prevista no
parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida con-
substanciar conduta contrária à boa fé objetiva, ou seja, deve ocorrer indepen -
dentemente da natureza do elemento volitivo.
Apreciando casos semelhantes, confira-se como já se pronunciou este E. Tribu-
nal de Justiça:
REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VEN-
DA - Autores que buscam o reconhecimento da abusividade de cláusula que im-
põe correção monetária mensal em contrato de parcelamento com prazo inferior
a 36 meses, bem como a restituição em dobro dos valores pagos a maior - Sen-
tença de procedência que reconheceu a abusividade, declarando a nulidade da
cláusula que autoriza correção monetária mensal das parcelas, autorizando-se
apenas a correção anual, e condenando-se a ré a devolver, em dobro, o valor
cobrado em excesso, a ser apurado em liquidação de sentença. - Insurgência da
ré - Não acolhimento - Inclusão de parcela com valor simbólico e vencimento
distanciado da última parcela com nítido intuito de prolongar o contrato e, assim,
burlar a previsão legal - Cláusula em manifesto desacordo com o disposto no
Art. 46 da Lei n. 10.931/2004 - Abusividade verificada ante a ilegalidade patente
da cláusula - Restituição em dobro devida conforme art. 42 do CDC - Recurso
desprovido. Apelação Cível nº 1012233-76.2023.8.26.0011, Rel. MARCUS VI-
NICIUS RIOS GONÇALVES, j. 26.03.2026.
No mesmo sentido vem deliberando esta Colenda 8ª Câmara de Direito
Privado:
APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE INDE-
NIZAÇÃO MATERIAL E REPETIÇÃO DE INDÉBITO AÇÃO DECLARA-
TÓRIA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO MATERIAL E REPETIÇÃO DE
INDÉBITO CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL CON-
TRATO COM PRAZO CONTRATUAL INFERIOR A 36 MESES INV ALIDA-
DE DA CLÁUSULA APLICABILIDADE DOS ARTIGOS 46 E 47 DA LEI Nº
10.931/2004 EVIDENCIADA A PRORROGAÇÃO ARTIFICIAL DO PRAZO
COM POSTERGAÇÃO DE PARCELAS IRRISÓRIAS NO CONTEXTO DO
CONTRATO CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE SER ANUAL OFENSA
À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO EVIDENCIADA A MÁ-FÉ DEVIDA A
RESTITUIÇÃO (EM DOBRO) DA QUANTIA COBRADA INDEVIDAMEN-
TE ARTIGO 42 DO CDC SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA RE-
CURSO NÃO PROVIDO. Apelação Cível nº 1189750-58.2024.8.26.0100, Rel.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES, j. 18.03.2026.
APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL cumulada com REPETIÇÃO
DE INDÉBITO. Pleito autoral calcado na Lei nº 10.931/2004, que veda a cor -
reção monetária mensal em contratos imobiliários com parcelamento do paga-
mento inferior a 36 (trinta e seis) meses. Sentença de procedência. Insurgência
da empresa ré. Inadmissibilidade. Contrato que prevê o pagamento em 21 (vinte
e uma) parcelas, sendo que a última teve o vencimento estabelecido para onze
meses após a penúltima, e em valor ínfimo em relação as demais. PROLONGA-
MENTO ARTIFICIAL DO CONTRATO caracterizado, com o escopo de jus-
tificar a incidência mensal de correção monetária. Infração ao art. 46 da Lei nº
10.931/2004. Declaração de nulidade da estipulação contratual. Má fé da vende-
dora configurada. RESTITUIÇÃO EM DOBRO dos valores pagos a maior devi-
da, considerando-se que a incidência de correção monetária não poderia ser men-
sal (art. 42 do CDC). Precedentes. Sentença mantida. Recurso DESPROVIDO.
Apelação Cível nº 1013494-82.2023.8.26.0009, Rel. Salles Rossi, 06.11.2024.
No que tange ao índice de correção monetária, também merece guarida a irresig-
nação, pois os índices atrelados à fase de edificação (INCC) refletem o custo da
construção civil e sua incidência prolongada por culpa exclusiva da construtora
impõe ônus excessivo ao consumidor, sendo de rigor a substituição do indexa -
dor vigente (INCC/IGPM) após o esgotamento do prazo de entrega.
Ademais, o Tema 996 do STJ (item 1.4) estabelece expressamente que o des-
cumprimento do prazo faz cessar a incidência de indexador setorial, que deve
ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao adquirente.
Acerca do tema, já decidiu esta Colenda 8ª Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - LEGITIMIDADE “AD CAUSAM” - PERTINÊNCIA SUBJE-
TIV A DA AÇÃO EM RELAÇÃO À CONSTRUTORA PARA RESPONDER
PELO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA - PRECEDEN-
TE - PRELIMINAR REJEITADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
-AÇÃO INDENIZATÓRIA - ATRASO DA ENTREGA DAS CHA VES - INJUS-
TA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE OBRA A PARTIR DO MÊS SEGUINTE
AO TÉRMINO DO PRAZO FIXADO NO CONTRATO PARA A ENTREGA
DAS CHA VES - RESTITUIÇÃO DEVIDA - JUROS DE MORA DA CITAÇÃO
(CC, ART. 405) - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE INCC PELO IPCA, APÓS O
PRAZO DE ENTREGA DAS CHA VES, CASO ESTE ÍNDICE SEJA MAIS
FA VORÁVEL AO CONSUMIDOR (STJ, TEMA 996) - CASO FORTUITO E
FORÇA MAIOR - DESCABIMENTO - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 161
DESTA CORTE - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PROVIDO EM
PARTE. Apelação Cível nº 1023639-20.2024.8.26.0477, Rel. Theodureto Ca-
margo, j. 10.04.2026.
Por fim, quanto aos danos morais, de igual forma a irresignação merece vingar,
porquanto a pretensão não foi genericamente deduzida, ao reverso, o autor pon-
tou expressamente na exordial que “havia planejado seu casamento com a legí-
tima expectativa de que o imóvel estaria concluído e disponível para abrigar o
novo casal. A esposa do autor, inclusive, mudou-se para São Paulo com o intui-
to de contrair matrimônio e iniciar a vida a dois no tão aguardado lar” (fls. 9).
Ora, a aquisição do imóvel se deu em 08.03.2023 (fls. 17) e sua entrega estava
prevista para 31.05.2024 (sem o prazo de prorrogação), ao passo que restou de-
vidamente comprovado pelo autor que contraiu matrimônio no mesmo mês da
previsão de entrega do bem (18.05.2024 - fls. 163).
Conforme assinala RUI STOCO: “Não basta a afirmação da vítima de ter sido
atingida moralmente, seja no plano objetivo como subjetivo, ou seja, em sua
honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade, sentimento interno, humi-
lhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros. Impõe-se que se possa
extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, com a ocorrência de um
dos fenômenos acima exemplificados, posto que a ofensa que atinge o bem estar
psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para ser reconhecida
como prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o desconfor -
to de algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em razão
do cotidiano não podem servir de fundamento para a reparação extrapatrimo -
nial” (TJSP 3ª. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel. RUI STOCO julgado
em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado de Responsabilidade Civil”,
Editora RT, 6ª. ed., 2004, p. 1673.
Lecionando sobre o tema Antônio Jeová Santos esclarece que:
“O que configura o dano moral é aquela alteração do bem estar psicofísico do
indivíduo. Se o ato de outra pessoa resultar alteração desfavorável, aquela dor
profunda que causa modificações no estado anímico, aí está o início da busca
do dano moral. (...) O dano moral é aquele que no mais íntimo de seu ser, pa-
dece quem tenha sido magoado em suas afeições legítimas, traduzidas em dores
e padecimentos pessoais” (Dano Moral Indenizável, 4ª Edição, Editora Revista
dos Tribunais, p. 94 e 95).
Portanto, os percalços e dissabores percebidos pelo Autor-apelante, não se ca-
racterizam mero inadimplemento contratual, pois embora estivesse honrando
com sua parte na obrigação, deixou de receber o imóvel na data ajustada contra-
tualmente e até a propositura da ação, ainda não havia sido entregue, circunstân-
cia que, por certo, desborda do mero inadimplemento contratual.
De outro lado, embora seja cediço que quantificar o dano moral não seja das tare-
fas mais fáceis, importa reconhecer que a quantia almejada pelo Autor-apelante
(R$ 10.000,00), não importa em montante excessivo, nem elevado, ao contrário,
revela-se consentânea, além disso, observa as condições pessoais de cada parte,
bem como as peculiaridades do caso concreto, de modo a reconhecer como justa
à espécie e suficiente à reparação dos danos experimentados pela autora.
Destarte, alterado o resultado da lide, inverte-se a sucumbência, condenando-se
a parte requerida a pagar honorários advocatícios em favor do patrono do Autor-
-apelante, que se fixa em 20% sobre o valor da condenação, bem como as custas
e despesas processuais.
Para evitar incidentes desnecessários, importante ressaltar que não está o órgão
julgador obrigado a tecer considerações acerca de toda a argumentação dedu-
zida pelas partes, senão aquelas que interfiram no deslinde da causa, o que se
verificou no caso concreto.
Ante todo o exposto, dá-se provimento ao recurso.

Referência do julgamento

Processo: 1040253-36.2025.8.26.0002
Relator(a): CLARA MARIA ARAÚJO XA VIER
Página: 233
Fonte: TJSP — Revista Eletrônica de Jurisprudência nº 75